「自分の好きな間取りやデザインにしたいから中古マンションを買ってリノベーションをしよう！」と考えていらっしゃる方も多いのではないでしょうか？
しかし、中古マンションを選ぶときやリノベーションを行うときにはいくつかの注意点があります。
疎かにしてしまうと自分の希望するお部屋にならないどころか、後になってトラブルなることもあるのです。
中古のマンションとはいえ、決して安い買い物ではありません。
高いお金を払うのであれば、トラブルを無くして希望通りのお部屋に住みたいですよね？
そこでここでは、中古マンションを購入するときの選び方を知るために必要な情報を紹介していきます。
ぜひ参考にしてみてください。
中古マンションを購入する前に決めておくべきこと
まずは中古マンションを購入する際は、以下の2つを事前に決めておくと良いでしょう。
- 総予算
- どんなリノベーションをしたいか？
これらを最初に決めておくことで、工事内容が決まりやすくなり、工事費用が膨れ上がる事態を防げます。
総予算
マンションのリノベーションには、工事費用や設備機器代、設計費用などさまざまな費用が発生します。
中古マンションを購入してリノベーションを行う際は、あらかじめ全ての予算の上限を決めておきましょう。
リノベーションは工事の内容が変更されやすいです。
特に部屋の躯体を剥き出しにして行うスケルトンリノベーションを行う場合は、解体工事を行ってからでないとプランが決まらないケースがほとんど。
なにより、プランを決めていくうちに希望が膨らんであっという間に費用も膨れ上がっていきます。
また、予算の中には中古マンションを購入する場合は仲介手数料などの諸費用も含めましょう。
仲介手数料の上限は「（売買価格×3％＋6万円）×消費税。
上限額いっぱいに設定している不動産業者も多いです。
予算をオーバーすると、今後の生活において家計を圧迫してしまい、生活が苦しくなります。生活に悪影響が出ない範囲での予算を設定し、プランを選ぶ際は決めた予算を厳守しましょう。
どんなリノベがしたいのか？
リノベーションを行う際は、行いたい工事の内容に優先順位を付け、メモをしておくのがおすすめです。
優先順位を決めておくことで、予算の範囲内で希望するお部屋が実現できるからです。
また、希望の間取りや使用する材料を利用した工事を行った場合に予算がオーバーしても、内容を削りやすくなります。
例えば、「お風呂の追い焚き機能は必要ない」「水回りは移動させなくても大丈夫」このような、ここだけは絶対に譲れない！というポイントと、ここはそこまでこだわらない、というポイントを明確にしておきましょう。
さらに、工事の内容を決める際は、マンションの管理規約を調べておくことも大切です。
管理規約には、行える工事内容について制限が記載されている場合があり、事前に調べておかないと希望通りのお部屋にできないマンションだと知らずに購入してしまうことがあるからです。
もし希望するリノベーションの内容が分からない場合は、定額リノベーションを選ぶのも1つの方法。
厳選されたプランの中から、自分の好みに近いものを選べます。
購入する中古マンションを決める際の注意点
購入する中古マンションを購入する際は、まず必ず以下の2点は確認しましょう。
- 管理規約
- 構造
管理規約にはリフォームやリノベーションの工事おいて制限が記載されている場合があるため、必ず確認しましょう。
例えば、キッチンやトイレなどの水回りが制限されている場合があります。
床に使える材も、防音の問題でフローリングが禁止されているケースがあるため注意が必要ですね。
また、マンションの構造には以下の2種類があります。
| 特徴 | |
|---|---|
| RCラーメン構造 | 梁と柱でマンションを支えている構造 部屋の間仕切りを自由に外せるためリフォームやリノベーションしやすい |
| RC壁構造 | 壁と床で建物を支えている構造 間仕切を取り外すことができないためリフォームやリノベーションの工事に制限がかかる |
構造によって行える工事の内容が異なるため、購入する中古マンションを購入する際は必ず確認する必要があります。
また、上記の2点以外でも、確認することでより良い中古マンションを選べるポイントが存在します。
それぞれ見ていきましょう。
築年数
不動産の価値は年々低下します。
そのため中古マンションを選ぶ際は、物件の資産価値に注目して購入すると良いでしょう。
築20年以上の物件であると価値は下がりにくい
毎年下がり続け、築20年ごろになるころから価格が安定し、築30年以降ではほぼ変化しなくなります。
そのため中古マンションを購入する場合は、築20年以降の物件を選ぶことで、資産価値が安定した物件の購入が可能です。
逆に築5年から10年の物件を選ぶと、資産価値が年々下落していくことになる点に注意が必要です。
耐震強度
購入した中古マンションに住み続けるにしても、売却したり賃貸に出すにしても、長く人が住むことができる状態を保っていられるかは重要になります。
そのため、地震などの災害に対してどれほどの強度を持っているかも確認しておくべきです。
新耐震基準が適用されているかどうか
1981年6月以降に建築されたマンションであれば、新しい耐震基準が適用されています。
震度7の地震まで耐えることができる構造になっています。
しかし旧耐震基準のマンションは、震度5までしか耐えられない構造です。
外観や内装がどれほど新しくなっていたとしても、耐震基準を確認した上で購入するかどうかを検討しましょう。
立地の地盤がどれくらいか
立地の地番が弱いと、土砂災害などでマンションが倒壊するリスクがあります。
さらに液状化現象や浸水にも注意が必要です。
立地に存在する災害リスクを確認するには、国土交通省から提供されているハザードマップを確認する方法が有効になります。
会社や学校の近くという理由だけで、マンションを選ばないようにしましょう。
管理状態は良好か
中古マンションにおいては、管理状態の確認が必須になります。
マンションの修繕計画を確認しましょう。
マンションの共用部分の修繕は、入居者から集めた修繕積立金を利用して行われます。
中古マンションに入居した場合、入居者たちによってある程度の修繕積立金が貯まっている状態。
しかし中には、修繕積立金の合計額が予定よりも少ないケースもあります。
仮に修繕積立金に不足が生じていた場合は、マンションの居住者から一括で修繕費用を請求される可能性があります。
何より管理状態が悪いとマンションが長持ちしません。
そのため、不動産業者を通じてマンションの管理状況を確認しておくことが大切です。
リフォーム済み物件であるかどうか
中古マンションを購入する場合は、物件がリフォーム済みの物件かどうか確認しましょう。
リフォーム済みの物件の価格には、リフォームの工事費用が上乗せされている場合がほとんどだからです。
不動産業者の多くは「ボロボロの物件はきれいにしないと売れない」と考えています。
中古マンションを探していると言うと、リフォーム済みの物件から紹介されるケースも少なくありません。
リフォームの工事費用が上乗せされた物件価格が高すぎると思うのなら、あえてリフォームされていない物件を選ぶことも考えておくのもポイントです。
リノベするなら内装が綺麗である必要はない
また、中古マンションを選ぶ際、内装が汚いマンションを避ける方もいらっしゃるでしょう。
しかし、リノベーションするときに駆体を剥き出しにするスケルトンリノベーションを行う場合は、お部屋の中が汚くても問題ありません。
内装はリノベーションによってきれいになるからです。
そのため、内装がボロボロな物件でも、日当たりや広さ、立地などの条件がよければ積極的に候補に入れても良いでしょう。
中古マンションをリノベする際の注意点
最後に、中古マンションをリノベーションする際の注意点について解説していきます。
希望通りのリノベは可能か
壁を取り払って部屋を広くしたい場合は、RCラーメン構造のマンションを選ぶ必要があります。
RC壁構造のマンションでは、壁が取り払えず間取りを変更できないからです。
また、キッチンやトイレなどの水回りを移動させる場合は、パイプスペースの位置を確認しましょう。
パイプスペースは、マンションの排水管が通っているスペースのこと。
水回り設備とパイプスペースは給排水管で繋げる必要があり、一定のスペースを確保しなければなりません。
パイプスペースと水回り設備の距離が離れる場合は、給排水管に傾斜をつけるため床の底上げが必要になります。
給排水管のスペースが確保できないと水回りが移動できなくなってしまいます。
このような工事の制限は、建物に詳しくない素人が 建物を見ただけでは判断が難しいため。リノベーションの業者に相談するのがおすすめです。
予算内でのリノベは可能か
業者によって施工費や材料費は大きく異なります。
希望する間取りやデザインが叶うとしても予算をオーバーしてしまっては意味がありません。
同じ工事内容でも業者によって費用は異なるため、必ず複数社に見積もりを依頼して比較するようにしましょう。
中古マンションの購入からリノベまでワンストップだと便利
このように、中古マンションをリノベーションする場合は注意すべき点が多いため、初めてだと手間取ってしまいます。
そこで、中古マンションのリノベは、全て1つの窓口でやってくれる業者がおすすめです。
ワンストップでやってくれる業者であれば、マンションの購入からリノベーション業者の手配、施工まで全て行ってくれます。
より手軽に、中古マンションを買って希望のお部屋に住める可能性が高まるため、ぜひ一度相談してみてください。
